Андрей Ильин

Генеральный директор ЗАО Инвестиционно-строительная компания «Феникс», лауреат премии Совета Министров СССР, заслуженный строитель РФ В. А. Мелешин

       Важно, когда за дело берутся не дилетанты, решившие попробовать себя на том или ином поприще, а специалисты с достойным практическим опытом. У истоков создания в 1993 году Инвестиционно-строительной компании «Феникс» стояла группа людей, долгие годы напрямую связанных со строительством. Сам ее бессменный директор Владимир Александрович Мелешин до этого возглавлял трест №4 Главленинградстроя. Тем не менее, поначалу о какой-либо четкой специализации, допустим, на одном конкретном направлении строительства говорить не приходилось. Отраслевой рынок едва формировался, поэтому в тогдашней ситуации было не до особого выбора, и новорожденная компания бралась за осуществление проектов в самых различных сферах. Однако уделять основное внимание не массовому строительству, а созданию запоминающихся оригинальных зданий решено было практически сразу.

       Первоначальной задачей предприятия (среди учредителей которого были и физические, и юридические лица – тресты прежнего Главленинградстроя) являлось привлечение денежных средств Министерства обороны РФ под строительство жилья для военнослужащих. В результате параллельного поиска наиболее востребованных направлений деятельности инвестиционно-строительной компании «Феникс» со временем превратился в управляющую фирму с высокой профессиональной репутацией, занявшей заметное место в сфере жилищного строительства Санкт-Петербурга. Сегодня она осуществляет полный цикл мероприятий по строительству конкретного объекта – от получения земельного участка, заказа проекта, подготовки документации и найма подрядчика до реализации и сдачи жилья в эксплуатацию.

Восстановление и реконструкция жилых домов № 20 и 22 по Гаванской ул.

Строительство жил. дома № 33 на пр. Испытателей

В. Мелешин:
– Первым объектом приложения наших сил стала реконструкция некогда жилых зданий № 20 и 22 на Гаванской улице. Оба они к тому моменту уже около двенадцати лет были расселены и за этот срок успели прийти к критической точке аварийности. Конечно, в строительстве всякое бывает, но, согласитесь, такое начало вряд ли могло прибавить всем нам оптимизма. И все же нам удалось не только восстановить полуразрушенные здания, но и заполнить их внутреннее пространство квартирами довольно большого метража и удачной планировки. Замечу, что эти дома стали одними из первых в городе, подключенными к крышным автономным котельным. В дополнение ко всему в данном проекте был применен ряд новых решений в плане оформления фасадов, благоустройства прилегающей территории, на первом этаже одного из зданий разместился ресторан.
       Следующей главой в летописи ИСК «Феникс» стал дом № 33 по проспекту Испытателей. Любопытно, что пятно под это строительство В. А. Мелешин получил еще в свою бытность управляющим четвертого треста. Работы «нулевого цикла» на этом объекте тогда, действительно, начались, но с уходом Владимира Александровича оказались свернуты и заморожены на несколько лет.
В. Мелешин:
– На участке всего лишь были вбиты сваи, поверх которых положена плита, плюс установлены бетонные блоки на подвальном уровне. Мы вышли к городским властям с инициативой: раз уж у треста нет или желания, или возможности продолжить строительство, а возобновить его есть прямой смысл, то этим способна заняться наша компания. Добро от города было получено, и, взяв на себя применительно к этому объекту функции основного инвестора, организовывая и контролируя все стадии процесса его возведения, мы сумели довести стройку до конца. Несмотря на то, что на дворе стоял 98-ой год с его дефолтом и всеми вытекавшими отсюда последствиями, в ИСК «Феникс» сумели найти такие, порой, компромиссные варианты взаимоотношений с дольщиками, которые не отпугнули их, а, напротив, позволили успешно завершить работы. Цены на новую недвижимость, если помните, тогда повсюду подскочили примерно двадцатикратно. Мы же всеми силами старались ограничить планку их роста. Первоначально заявленную стоимость квадратного метра мы позволили себе увеличить сначала в 6 и лишь ближе к финалу, да и то постепенно – где-то в 12 раз. В результате, в районе Озера Долгого вырос достаточно интересный и современный 200-квартирный дом.
       Замысел построить жилой комплекс на Малой Охте (кварталы 4 и 5 по Малоохтинскому пр. и Республиканской ул.) у руководства ИСК «Феникс» появился давно. Еще на заре существования компании он уже оформился в виде идеи. Первые предложения по инвестиционному освоению этого не лучшим образом застроенного пространства прямо в 1994 году стали рассылаться во все, как принято говорить, заинтересованные городские инстанции. В градостроительном отношении имеющееся пятно признавалось чрезвычайно проблемным. Здесь располагались две трехэтажки, где проживало более ста человек, и, кроме того, единственная на весь Санкт-Петербург станция профилактической дезинфекции. Вдобавок, территория намеченного строительства была сплошь покрыта зарослями одичавшего сада.

Вид жилого комплекса «Баттерфляй» с Невы в панораме набережной Малоохтинского пр.

В. Мелешин:
– Около двух лет компании пришлось отдать на подготовку документов, не только из-за большого объема так называемых обременений, но и по сложившейся в Петербурге практике. Причем в процессе этого нам не раз навязывались не всегда понятные и зачастую совершенно неприемлемые условия. Нам говорили, например: хотите застраивать это пятно, значит, должны в составе данного объекта возвести физкультурно-оздоровительный комплекс. Тем не менее, в 1996 г. по распоряжению губернатора участок на набережной был передан в наше распоряжение. Однако уже на стадии подготовки инвестиционного договора стало выясняться, что решение большинства имущественно-правовых вопросов было нереально. Лишь спустя два года стали намечаться определенные позитивные сдвиги.
       Фактически первой очередью нового комплекса стал уже построенный и на сегодняшний день практически полностью заселенный дом «Баттерфляй», имеющий 42 квартиры высокой комфортности и подземный гараж на 45 машиномест. Свое название этот объект получил благодаря тому, что с высоты птичьего полета своим видом он очень напоминает силуэт бабочки, расправившей крылья. В тексте губернаторского распоряжения о выделении пятна он, правда, именовался менее романтично – просто «дом на Республиканской улице».
В. Мелешин:
– На каждом этаже «Батерфляя» у нас было запроектировано по четыре трехкомнатные квартиры двух типов – 110 и 120 м². Если брать во внимание такой приличный метраж, риск был достаточно велик. Однако он оказался оправданным, и жилье сравнительно быстро разошлось. Более того, среди покупателей нашлись и такие, кто покупал сразу по две квартиры, иногда в разных этажах, чтобы затем объединить их в общее жилое пространство, тем более что такая возможность была заложена в проекте. Этот кирпично-монолитный дом с высотой потолков 3 м оснащен своей крышной котельной, которая, в свою очередь, несет не только основную функциональную нагрузку, но и, будучи некой стилизацией в контексте объемно-планировочного решения здания, служит его украшением. Все внутренние коммуникации отопления, водопровода, за исключением канализации здесь выполнены из металлопластика. Чтобы уравновесить спрос с предложением, нам пришлось зафиксировать цену квадратного метра на минимально возможном для себя пределе. В результате мы сработали пусть не в ущерб себе, но, как говорят, «по нулям». Впрочем, так и было задумано, ведь вопрос касался первого этапа строительства комплекса, и этим вынужденным шагом в известной мере обеспечивался его будущий имидж.
       Прежде чем заняться этим строительством, нам пришлось решать вопросы выноса инженерных сетей, что называется, по полной программе. Тут имелось все, включая теплотрассу, водопровод, канализацию, газовые коммуникации, телефонные кабели. Таким образом, непосредственно строительно-монтажными работами получилось заняться лишь в 1999 г.

Центральный корпус «Большого дома на Неве»

       Вторая очередь получила название «Большой дом на Неве» – просьба не путать его с «Большим домом» на Литейном. Это действительно объект, впечатляющий своими масштабами. Причем сразу подразумевалось, что он, учитывая местоположение, должен соответствовать самым высоким параметрам комфортности. Были проведены специальные маркетинговые исследования, лишний раз подтвердившие справедливость такой постановки вопроса. Спрос на элитное жилье в этой части Петербурга сохранялся и, если хотите, даже устойчиво рос. В то же время следовало отдавать себе отчет в том, что такого количества очень состоятельных людей, чтобы они сумели заселить все здание столь внушительных размеров, нам не найти, как бы того ни хотелось. Поэтому квартирографию второй части комплекса пришлось «разбавить» жильем, более доступным по цене.
       В качестве одного из условий продолжения работ нам вменили в обязанность возвести на Ржевке новое здание для станции дезинфекции. Теперь коллектив этого учреждения уже переехал и успешно работает в производственных и лабораторных помещениях, отвечающих требованиям сегодняшнего дня. Трудно сказать, случилось бы когда-нибудь такое новоселье, если бы не наш проект. На месте старой снесенной постройки и был заложен корпус «Большого дома на Неве». Но прежде еще около $0,5 млн. нам пришлось вложить в вынос сетей из-под пятна застройки, а также еще примерно $1,5 млн. в расселение жильцов старых 3-хэтажных домов.
       Комплекс, где теперь уже в основном завершены все строительные работы, представляет собой архитектурную композицию восьми разновысотных зданий (9-12 этажей). В них размещаются 404 квартиры разного класса. Причем жилье элитного уровня сосредоточено исключительно в центральной части.
В. Мелешин:
– В наше время понятие элитности применительно к жилым пространствам пока еще остается достаточно размытым. И все-таки у нас есть полные основания позиционировать эти 44 квартиры «Большого дома» (с высотой потолков 3, 4 м и опять же двух типов – 6-комнатные по 260 м² и 4-комнатные по 173 м²) именно по данной категории, поскольку там имеются все без исключения атрибуты современного комфорта, кроме, может быть, наличия своей изолированной территории, которая «прилагается» к загородным домам. Здесь были предприняты весьма оригинальные решения по инженерному обеспечению квартир, которые затем стали самым широким образом тиражироваться как в Петербурге, так и за его пределами. Например, примененные в нашем случае системы отопления и водоснабжения не предполагают никаких стояков. Все они сосредоточены в отдельном помещении, а разводка от коллекторов к радиаторам и местам разбора воды идет по полу. Плюс автономное кондиционирование для каждой квартиры с приточной и вытяжной вентиляцией и блоком управления на крыше дома, телевидение, контроль доступа с видеонаблюдением и связь с охраной, качественная отделка обширного вестибюля на первом и площадок на всех остальных этажах, лифты «Otis» и т.д.
       Что касается других квартир (я бы их отнес к бизнес-классу), то в них, разумеется, такой роскоши не предусмотрено. Их площадь различна – от 45 м² в 1-комнатных до 140 м² в 4-комнатных. И это жилье к настоящему времени распродано полностью. Иное дело, самые дорогие из имеющихся в комплексе квартир. Здесь придется запастись терпением, поскольку все решается не так просто и быстро, что и естественно: другой порядок цифр, другой и очень притязательный покупатель.
       Под зданиями комплекса «Большой дом на Неве» расположен гараж со всеми современными системами безопасности (видеонаблюдения, пожаротушения, сигнализации), вентиляцией приточной и дымоудаления и т.п., рассчитанный на 225 автомобилей.
       Стадии проработок, согласований и собственно разработки и утверждения проекта этого комплекса пришлись на пору действия прежнего высотного регламента. В силу этого этажность застройки была жестко ограничена. Здания ни в коем случае не должны были перекрывать вид на Смольный собор. Этот фактор повлиял на суть общего объемно-планировочного решения, согласно которому практически вся площадь пятна была активно использована под застройку. В ином случае претендовать на рентабельный исход воплощения проекта было бы бессмысленно.
       При устройстве фундамента данного объекта были применены 22,5-метровые буро-набивные сваи 520 мм, а высота подвалов рассчитана таким образом, чтобы на этом уровне без труда разместился комфортабельный гараж. Решая вопросы конструктивного характера, здесь пошли по пути создания внутреннего несущего каркаса, а также возведения несущих продольных и наружных стен (толщиной от 640 до 770 мм эффективного кирпича). Все это определило более высокую, чем при традиционных методах, технолого- и материалоемкость, понятно, сказалось на затратной части, но, как считают в ИСК «Феникс», было предопределено условиями строительства, плюс ответственностью перед теми, кому здесь жить.
       Объемы выполняемых компанией работ ежегодно увеличиваются. При этом постоянный штат ее невелик – всего двенадцать человек, но это настоящие профессионалы.
       Успешная работа ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «Феникс» во многом обеспечивается привлечением подрядных и субподрядных организаций, надежно зарекомендовавших себя еще в период совместной работы в Главленинградстрое, тесным сотрудничеством с ведущими проектными организациями города, включая институты СПб ЗНИиПИ, Ленжилниипроект, Творческую мастерскую архитектора Кондратовича.
       Сегодня компания занята подготовкой разрешительной документации по очередному крупному объекту, к строительству которого намечено приступить уже в текущем году. Это будет жилой комплекс, сравнимый по масштабам и сложности с «Большим домом на Неве». Поэтому в управлении новым проектом планируется активно использовать все наработки и опыт, которые были приобретены в ходе реализации предыдущих.

ЗАО Инвестиционно-строительная компания «Феникс» 195112, Санкт-Петербург, Малоохтинский пр., д. 16, корп. 1, лит. А, блок 8 Тел./факс: 528-41-48, 528-41-98 E-mail: [email protected]

>> К СОДЕРЖАНИЮ >>