По последним данным, среди представляющих историческую ценность зданий в охранной зоне Санкт-Петербурга 2,5 тыс. домов нуждаются в проведении капитального ремонта. Их инженерные коммуникации, большей частью морально устаревшие и физически изношенные, требуют обновления. Рассчитанные на старые нормативные нагрузки электрические сети, включая стационарное оборудование, находятся в аварийном пожароопасном состоянии.
 |
В общей сложности ориентировочная цена этих работ превышает $1 млрд. Средств на комплексную реконструкцию зданий пока не хватает, даже несмотря на улучшение финансовых возможностей города. Согласно новому жилищному кодексу, проблемы финансирования текущего и капитального ремонта общих помещений, конструкций и сетей перекладываются на плечи частных собственников. Как правило, таких денег на санацию у людей нет. В то же время, расчеты специалистов показывают: повысить архитектурный статус многих зданий, улучшить их техническое состояние возможно, если привлечь частные инвестиции на реконструкцию многих домов со строительством мансард. Обустройство площадей под мансарды с санацией всего дома предполагает реконструкцию жилого фонда без расселения, привлечения средств населения и бюджетных источников. Все осуществляется за счет инвестора. При этом цены на жилье в реконструированных домах – самые высокие в Петербурге и растут гораздо быстрее, чем в среднем по городу.
Разговор нашего корреспондента с генеральным директором ООО «Мансарды Петербурга» Андреем Александровичем Мыльниковым затронул именно этот вариант приведения в норму исторического жилфонда.
Рынок строительства жилой недвижимости города поделен на две составляющие. Первая – это возведение нового жилья, доля которого составляет 98,5% вводимых площадей. Оставшиеся 1,5 % приходятся на реконструкцию старого фонда. Соотношение говорит само за себя и свидетельствует о нынешних приоритетах в строительном бизнесе. При этом компании, которые занимаются «мансардной темой» можно пересчитать по пальцам.
А. Мыльников:
– Дефицит квалифицированных кадров как в реставрации, так и в реконструкции исторических зданий в последние годы становится все более ощутимым. К сожалению, специалисты, которые в прежние времена профессионально занимались этими вопросами, по большей части ушли на пенсию, а достойной замены им подготовить не смогли. Да и полноценной системы обучения реставрационным профессиям в настоящий момент не существует.
Как коренному петербуржцу мне всегда было небезразлично, что происходит с городом и его архитектурой. Отчасти поэтому с момента основания ООО «Мансарды Петербурга» в 1999 г. основным видом нашей деятельности стала реконструкция жилого фонда, причем осуществляемая без расселения и с таким условием, чтобы все, связанное с воссозданием архитектурного облика зданий, благоустройством прилегающих территорий, капитальным ремонтом инженерных систем и сетей, финансировалось за счет средств инвесторов. Среди наших партнеров – проектные и строительные организации, имеющие большой опыт работы по реконструкции зданий в исторической части Петербурга.
Что касается мансард, то в них нам видится не просто одно из архитектурных дополнений для той или иной исторической постройки, а реальное средство для приведения в порядок существующего жилого здания. Реконструкция почти всех значимых объектов города, предполагавшая устройство мансард, произведена с нашим участием.
– Но ведь на строительном рынке существуют куда более доходные и одновременно менее затратные проекты. Никогда не возникало желания заняться каким-то другим направлением?
– Город необходимо реконструировать, пока это не станет поздно. И те упомянутые вами 2,5 тысячи домов, учитывая их 30%-ный износ, нуждаются в этом в первую очередь. Простаивая без капитального ремонта, каждый год они прибавляют порядка 4% износа.
– Всегда актуален вопрос, где брать деньги?
– Действительно, в бюджете города, достигшем к настоящему моменту $2 млрд. годового объема, статьи на реконструкцию зданий не предусмотрено. Финансирование из федеральных источников направлено на восстановление наиболее важных архитектурных памятников. Так было и в связи с подготовкой 300-летию Петербурга, так обстоит дело и по сей день. На строения невысокого охранного статуса денег всегда будет не хватать. Выход один – искать инвестора. Причем, учитывая конъюнктуру в сфере купли-продажи недвижимости в историческом центре, когда все хорошие пятна под новую застройку уже закончились, остается реконструкция жилфонда путем привлечения инвестиций. По оценкам специалистов, уже в самом скором времени вся строительная деятельность в центральной части Петербурга сосредоточится исключительно на реконструкции, как давно произошло в Копенгагене или Стокгольме.
– Среди специалистов КГИОП есть мнение, что в процессе мансардного строительства появляется возможность вернуть утраченные высотные доминанты в историческом центре.
– Одна из них – башня на ул. Мира, 10, – уже воссоздана именно таким образом. Проект был реализован за 2 года. В целом же ясно, что следует делать в этом плане. Ждут своей очереди другие петербургские адреса: например, с дома №93 по Большому пр. П. С. некогда исчезла знаменитая башня. На пл. Льва Толстого ее тоже нет – сгорела. Или Каменноостровский пр., 13. Там в былые времена башню взяли и снесли за ненадобностью. Если начать возрождать такие доминанты, которые не сохранились либо в силу законов времени, либо в результате элементарной бесхозяйственности, город будет постепенно возвращать прежнее лицо. В перспективе мы искренне рассчитываем на тесное сотрудничество с КГИОП по воссозданию утраченных высотных доминант.
В сегодняшнем портфеле заказов ООО «Мансарды Петербурга» два десятка новых городских адресов.
 |
– Итак, реконструкция мансард – это требование времени или объективно-историческая необходимость?
– И то и другое вместе. Обратимся к немецкому опыту. В послевоенной Германии освоение новых территорий под строительство считалось дорогим удовольствием, поэтому приоритет был отдан надстройке зданий. Она приобрела массовый характер. В определенный момент, когда и в Париже не осталось новых земель, строители оказались вынуждены переключиться на мансарды. А в Стокгольме, например, даже выпустили специальные правила сооружения мансард.
И у нас со вступлением в силу с 1 марта 2005 г. нового жилищного кодекса появились дополнительные инструменты, которые позволят снять многие вопросы в мансардном строительстве. Теперь основанием для реализации права на созданные объекты недвижимости является факт увеличения доли каждого собственника в общедолевой собственности после проведения реконструкции. В результате складывается удачная правовая ситуация для собственников зданий, которой они могут воспользоваться, вкладывая средства в строительство мансард.
Таким образом, можно констатировать, что работы на обозримую перспективу нам хватит. Тем не менее, профессионально занимаясь фотографией, все же надеюсь реализовать свою давнюю мечту издать фотоальбом об архитектуре Санкт-Петербурга. Найдется в них место и нашим работам по реконструкции мансард, башен и фасадов.
 |
199004, Санкт-Петербург, В. О., 5-я линия, 32 тел. (812) 328-5944, 328-4269 www.attics.ru / [email protected] |